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出租率下滑10%,创富港仍在开新门店,联合办公正触底反弹

来源:it资讯网 作者:小变 发布时间:2020-03-30 16:44
摘要:如果把疫情看做一次测试,联合办公交出了不同的答卷。 有人在呐喊,挺过即是春天,「看!客户正在来的路上」;有人开拓思路,转战线上流量平台招揽客户,「只要我够明显,就不怕客户看不见」;也有人饥饿交加,等待资本救援,「钱钱钱,给我钱」;还有人偷偷

  如果把疫情看做一次测试,联合办公交出了不同的答卷。

  有人在呐喊,挺过即是春天,「看!客户正在来的路上」;有人开拓思路,转战线上流量平台招揽客户,「只要我够明显,就不怕客户看不见」;也有人饥饿交加,等待资本救援,「钱钱钱,给我钱」;还有人偷偷笑了,扩张好时机,「走过路过不能错过」……

  在新三板挂牌的创富港就上演了抄底收楼、逆市开店的剧情。

  近期新开4家门店,新增运营面积近万平方米。

  创富港前身是一家IT企业,2008年转型进入联合办公领域,截至2020年3月,创富港在10个城市运营有180家商务中心,整体办公面积超26万平方米,员工规模逾1000人,2019年上半年的营业收入达2.54亿,是国内联合办公中体量较大的公司。

  怀着对逆市扩张的疑问,选址中国与创富港副总裁唐伟进行了一番对谈。

  疫情下的创富港

  服务收入遽减7成,逆市新开2000个工位

  选址中国:疫情给创富港带来多大影响?

  唐伟:自大年初三开始,我们对疫情影响做出预判,这些预判在后来基本得到印证。在疫情爆发期,新签客户会大幅减少,违约客户会增加,这导致每个月的出租率会有8-10%的下滑,同时服务收入会大幅减少。

  实际来看,受疫情影响,创富港2月份服务收入仅300多万,是正常情况的30%左右,整体出租率下滑到85%。但我相信出租率已触底,很快能回升到95%以上。这种极限的市场情况持续了1个月,进入3月后,创富港已基本恢复正常生产秩序,包括市场销售情况也基本稳定,是我们预判中最好的结果。

  选址中国:北京1、2月份情况怎样?

  唐伟:北京(注:含新店)1月平均出租率89.55%,2月出租率是84.84%。1月出现了85个合同违约,其中61个办公室租赁合同;2月违约66个合同,其中52个办公室租赁合同。退租企业以旅游业、教育培训、网络科技、广告类企业为主,有部分是个人准备设立公司,年前租办公室,打算年后开工,因疫情违约了。

  选址中国:疫情期间,创富港新开了4个门店,为什么这个阶段还扩张?

  唐伟:创富港一直坚持「稳中求快,以稳为先」的发展原则。我们并没有因为行业处于风口就跟随求快,反之也不会因为行业处于寒冬就保守经营。

  我们的选址工作从来不会停止,在疫情基本得到控制时,各分部沉淀的一些优质盘源就申报开店。目前有广州红盾14-15楼2000多㎡;佛山依云置地广场6-7楼4000多㎡;上海汇阳大厦11楼2000㎡;深圳天吉大厦2D1569㎡;以及上海中融中心扩建一部分面积。一共新增了2000多个工位。

广州红盾中心

  选址中国:北京有新增么?

  唐伟:北京分部一直在选址, 2019年底开始接洽的两个项目测评数据符合我们的开店要求,目前签约条件基本谈定,正在拟定签约合同。

  恰逢抄底时

  租金下滑2成,免租期好商量

  选址中国:现在是拿楼好时机吗?

  唐伟:2019年至今是市场不景气的阶段,但出现很多质优价廉的盘源。相比之前的行情,商务核心区的租金下滑比例大概在15%-20%,偏远地区的写字楼租金下滑比例大概在20-30%。但商务核心区因为价格基数大,下滑的比例不多但金额反而更多。同时业主对免租期也给了更松动的态度,普遍可以增加1个月,部分业主也同意多给2个月。

  整体上,与创富港合作的业主感受到我们高效准时以及稳定的付租能力,更喜欢与我们长期合作,业主续签率超过90%,还有很多盘源是业主再次主动推送给我们的。

  选址中国:扩充门店的标准是什么?

  唐伟:创富港的选址有一整套测评模型,在与业主签约之前,已完成对空间的分隔规划(可保证签约后即刻启动快速装修),并测算实际经营利润指标,合格才会签约。在经济发达越发达,房租及人工成本越贵的城市,更能体现联合办公的价值,所以我们扩充的门店以北上广深4个一线城市为主。

  选址中国:是否担心新店入驻率过低?

  唐伟:创富港一向倡导「高效率、低成本」,高效率就是指快速出租。关于新店入驻率,我们启动前置预营销,建立了全员营销机制,自主研发了「中介推荐微信端」系统,实现了中介伙伴与员工共同跟进客户的工作机制。这保证了我们新店按成长期指标快速满租,老店出租率又维持在95%以上,而且创富港连续多年保持着30%的扩张速度。

  选址中国:下一步在北京有何发展计划?

  唐伟:今年北京分部预计扩张6000平米以上。未来三年,北京将以每年20-30%的速度稳健扩张,分部团队负责人说有信心做到新店3个月内入驻率达到 90%。另外,今年还计划在北京安排专人组织会员互动活动,构建起有价值的互助社群,这一活动已经在广州和深圳启动。

  联合办公未来

  融资异常困难,走向两极分化

  选址中国:一些联办企业出现大面积拖欠押金、房租的现象,急等融资输血。以您的经验来看,联办行业现在处境如何?想获得融资,容易吗?

  唐伟:在2014-2015年国家大力支持,联合办公处于风口,大量从业者进入,但盲目扩张,又不善经营,导致2018-2019年行业整体出现很多负面新闻。受此影响,包括创富港想获得融资也变得困难。原本我们希望通过融资,在行业不景气时正好逆行快速扩张,实现3年扩张5倍以上的目标。

  但创富港的经营性现金流非常棒,我们在2017年实现了同店Ebitda(税息折旧及摊销前利润)76.48元/㎡/月,2018年实现了同店Ebitda83.02元/㎡/月,2019年数据还在统计。因此即使我们融不到资,依靠自有资金也能实现每年35-40%的扩张速度。

  选址中国:对疫情导致的业绩下滑,创富港采取了哪些应对措施?

  唐伟:我们在不清楚疫情会持续多久时,需充分确保现金流的充裕,以实现企业极限情况下最长的生存期。创富港在预判疫情得到有效控制时,就启动了“千万元暖企活动”,在1年内向受到疫情影响经营困难的会员给予最多12天的减免租金及服务费,惠及入驻的24070家企业,预计减免额度在1500-2000万元。

  我认为联合办公是有抗周期能力的,在经济增长期带来的创业者,提供了足够多的客户资源;反之,经济不景气的时候,因为很多大中型企业需缩减开支和规模,也会选择联合办公。

  对创富港而言,危机反而是我们扩张的好时机,会有很多质优价廉的盘源供我们选择。2008年时我们也在逆市扩张。一般情况下,当年的扩张会在来年的销售收入上得到体现。2008年我们的销售收入是1600万,2009年的销售收入是3100万,几乎增加了1倍。

图:创富港提供

   选址中国:对于2020年的联办行业,您有哪些预判?

  唐伟:2020年受到疫情的影响,特别现在国外的疫情爆发,对整体经济一定存在不好的影响。这样的市场环境更考虑企业的经营能力。对于一些本身经营不善的联合办公空间,无疑是雪上加霜,会出现加速倒闭的情况。但对于经营能力强的联合办公空间反而是发展的时机。因此这个行业会两极分化,头部企业效应更加凸显。

责任编辑:小变
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